Минулого тижня Верховна Рада відклала розгляд у другому читанні урядового законопроекту №1565, яким регулюється діяльність об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Дворічна розробка документа супроводжувалася серйозними дебатами між експертами, громадськістю і його авторами. Одні бачать в нормах документа можливість переходу з липня на європейські стандарти житлової політики, інші – підстави для узурпації ринку житлових послуг приватними компаніями. Що чекає на українців в разі його прийняття?
Законопроект Кабміну №1565 “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках” спікер Ради Володимир Гройсман оголосив до розгляду за кілька хвилин до завершення сесійного дня. Друге читання документу було анонсовано на середу, 23 квітня. Але депутати відволікалися на страйкуючих шахтарів і неуважно голосували за поставлені до порядку денного законопроекти, тому часу у них на ключовий для всіх мешканців багатоквартирних будинків проект не знайшлося.
“Цей закон знищує монополію ЖЕКів, він повністю підтриманий громадянським суспільством, експертним співтовариством і органами місцевого самоврядування”, – заявив Володимир Гройсман, але не виніс документ навіть на сигнальне голосування.
Також спікер сказав, що в даного законопроекту безліч супротивників. Втім, парламент планує повернутися до його розгляду вже після травневих свят, повідомили ПравдаUA в секретаріаті профільного комітету Ради з питань будівництва, містобудування і ЖКГ.
У разі прийняття законопроекту, автори сподіваються, що з 1 липня його норми дозволять врегулювати діяльність ОСББ та завершити передачу житлового фонду, як цілісних майнових комплексів, їх співвласникам.
У документі зазначено, що багатоквартирний будинок – будинок, у якому більш трьох квартир. Співвласники таких будинків – власники квартир та нежитлових приміщень на правах спільної сумісної власності. Ними можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади і держава.
Законопроектом забороняється продаж спільній власності мешканців, виділення її в натурі, і накладення кредиторами санкцій на спільну власність.
Однією з ключових є норма, що визначає прибудинкову територію як таку, що знаходиться під будинком і біля нього, а її межі визначені відповідно до містобудівної та земельної документації. Цільове призначення такої території – обслуговування багатоквартирного будинку, задоволення соціальних і побутових потреб мешканців-співвласників.
П. 2 ст. 13 законопроекту вносяться зміни до Земельного кодексу. Так, усі земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки та їхні прибудинкові території, повинні бути безкоштовно передані у власність або для постійного використання співвласникам багатоквартирних будинків в порядку, передбаченому Кабміном”.
В Україні близько 240 тис. багатоквартирних будинків, які займають площу в 467 кв. м. Більше 98% цієї площі було приватизовано у 90 роки. Але фактично житлофонд залишається у комунальній власності та знаходиться на балансі ЖЕКів. Колізія виникає і з прибудинковими територіями: багатоквартирний будинок як цілісний майновий комплекс, що належить мешканцям, а земля під будинком та прилегла територія – місту.
Критики законопроекту №1565 впевнені, що безкоштовно прибудинкові території будуть передаватися мешканцям лише на папері. Тільки в 40% українських міст сформовані сучасні генеральні плани і оновлена містобудівна документація. Але навіть у цих 40% генплани не оформлені в електронному вигляді, як доручало уряд ще в минулому році.
Юристи відзначають, що передача прибудинкової території повинна закріплюватися певним документом. А такого немає в нормотворчій базі. Так і норма, що дозволяє державі або територіальній громаді стає співвласником багатоквартирного будинку, може бути використана для збереження комунального status quo житлофонду.
Норми законопроекту дозволяють мешканцям багатоквартирних будинків управління спільною власністю через ОСББ і самостійно – на правах громадського об’єднання. Друга норма управління багатоквартирним будинком викликає великий негативний резонанс.
У цьому випадку, мешканці на загальних зборах голосуванням обирають свого представника, яким делегують функції по захисту колективних інтересів. Також документом передбачається можливість передати всі функції щодо управління будинком професійного управителя, з яким мешканці укладають відповідний договір. В ньому прописуються функції і повноваження управляючої компанії, права і обов’язки сторін, перелік послуг, їх вартість, а також випадки, в яких управитель може представляти інтереси мешканців, наприклад, в суді.
Згідно ст. 10, рішення про форму управління будинком його співвласники приймають на загальних зборах. Ці збори повинні проводитися для вирішення питань, пов’язаних з розпорядженням спільним майном, затвердженням управителя або його зміною, а також для вибору уповноваженого представника дому, якщо управління здійснюється без створення ОСББ.
На зборах мешканці самі будуть визначати спектр повноважень такого представника, а також формувати договір з керуючою компанією. Крім того, питання, що стосуються капітального та поточного ремонтів, реконструкції або реставрації будинку, також приймаються голосуванням більшості.
Збори співвласників будинку можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох власників) або управителем. Інформація про дату і місце проведення повинна бути вручена під розписку всім мешканцям або надіслано поштовим повідомленням не пізніше, ніж за 10 днів до зборів.
Згідно п. 6 ст. 10, рішення вважається прийнятим загальними зборами, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, сумарна площа яких перевищує 75% загальної площі усіх приміщень у будинку.
Простою більшістю голосів приймається рішення щодо інвестицій і розпорядження спільним майном.
Після доопрацювання законопроекту до другого читання, в ньому з’явилася норма, яка, на думку розробників, дозволить убезпечити мешканців від узурпації рішення великим власником. Наприклад, якщо хтось володіє одноосібно 50% всієї площі (наприклад, компанія-забудовник). У цьому разі рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше 75% всіх власників будинку.
Примітно, що з прийняттям законопроекту 1565 буде скасована норма “один власник – один голос”, прописана в чинному законодавстві, що регулює діяльність ОСББ. Документом пропонується використовувати європейський досвід, згідно з яким співвласники у житлових кондомініумах голосують пропорційно площі своєї власності.
Тобто, чим більшою площею володіє мешканець, тим більше у нього “голосуючих акцій”. Але пропорційно збільшуються і його фінансові зобов’язання.
Документом прописана процедура проведення зборів, ведення протоколу, вибору управителя. Але в законопроекті є спірні норми, відзначають експерти.
Наприклад, п. 7. ст. 10 передбачено, що в протоколі зборів в обов’язковому порядку вказується повна інформація співвласників або їх представників. Крім паспортних даних, мешканці будуть зобов’язані розкрити інформацію про свою власності (номер квартири, право власності, площа житлових і нежитлових приміщень). Інформація буде відкритою для сусідів.
Документом не скасовано положення про письмовому опитуванні мешканців, якщо збори не набрало кворуму. Раніше ця норма піддавалася критиці з боку юристів, оскільки вона дає підстави для фальсифікацій.
Законопроектом передбачено проведення опитування протягом 15 календарних днів ініціативною групою. Результати анкетування враховуються в протоколі і підшиваються до нього. “Як перевірить, які і чиї підписи будуть ставитися і на якому документі?”, – критично зауважив юрист Іван Смольний.
Одним з основних положень, що викликає дискусії, є обов’язкова участь всіх мешканців у ОСББ, а якщо обрана форма управління без юридичної реєстрації – всі мешканці стають учасниками житлового об’єднання на громадських засадах. При цьому з законопроекту виключено поняття автоматичного членства, але закріплено обов’язкове виконання всіма мешканцями рішень зборів.
Законопроект пропонувався Кабміном до розгляду в парламенті кілька разів за останні два роки. Документ розроблений влітку 2012 року Міністерством регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ.
До розробки основних положень були залучені іноземні експерти, зокрема, Міжнародна фінансова корпорація (IFC), яка на конкурсній основі вибрала компанію-консультанта Baker&McKenzie. З європейської практики взяті положення, що зобов’язують всіх мешканців до участі в прийнятті рішень, зобов’язання і права співвласників, право залучати управителя, голосування пропорційно власності.
Але найбільшій критиці юристів піддавалися норми, які передбачають управління будинком без реєстрації юридичної особи. Експерти відзначали, що така форма управління є обмеженою, оскільки не дає уповноваженому фізособі підстав юридично представляти інтереси всіх мешканців.
Незрозуміло, на яких підставах така фізособа буде укладати договір з керуючою компанією, представляти інтереси будинку в суді і визначати його юридичну відповідальність перед мешканцями. Також, у разі управління будинком на громадських засадах, мешканці не зможуть залучити банківський кредит – їм все одно доведеться оформляти ОСББ.
“Можливість управління будинком без реєстрації цілком відповідає європейській практиці. Наприклад, така форма управління поширена в Польщі. Втім, ми не приховуємо того, що краще створювати ОСББ, і що мешканці можуть на будь-якому етапі управління зіткнутися з такою необхідністю. Розробляючи законопроект, ми планували уникнути волюнтаризму, а хотіли, щоб люди об’єднувалися добровільно і починали займатися своїми будинками”, – пояснив нам керівник проекту IFC “Енергоефективність у житловому секторі України” Гжегож Гайда.
За його словами, об’єднання мешканців повинні бути рівноправними учасниками фінансового ринку, у тому числі. “Українське законодавство, що регулюють питання кредитування ОСББ, – заскорузлое, але з минулого року така можливість в Україні з’явилася. Ми сподіваємося, що прийняття документа спричинить за собою правові зміни, які дозволять українцям залучати кошти для вирішення проблем свого будинку”, – пояснив експерт.
Противники документа закликають не забувати, що з його прийняттям і подальшою передачею багатоквартирного фонду в управління мешканцям, на їх плечі держава перекладе всі проблеми будинків. Більше 20% багатоквартирних будинків визнані аварійними. Близько 70% були побудовані в 60-70-х роках і потребують капітального ремонту та теплової санації, яка в середньому обійдеться в 1 млн грн з розрахунку на один багатоповерховий будинок.
Контраргумент – будинки будуть у володінні мешканців, а не міста. Відповідно, інвестувати вони будуть у свою власність. Втім, ця теза – неробочий, без внесення відповідних змін в Цивільний кодекс. Ще одне наріжне положення документа – про найм управителів. Проблем тут кілька.
По-перше, в Україні відсутній розвинутий ринок приватних управляючих компаній. До кінця 2014 року, за даними самих учасників ринку, таких “приватних Жеків” було близько 500. Їх левова частка – фірми, створені самі забудовниками в нових багатоквартирних будинках, послуги яких часто нав’язують мешканцям.
По-друге, говорити про повноцінний ринку поки що рано. Тарифи на обслуговування прибудинкової території, ліфтового господарства, вивезення сміття регулюються місцевими органами влади.
По-третє, при відсутності юридичної реєстрації житлового об’єднання, немає правової бази, яка б давала можливість представнику мешканців укласти договір з управителем. В цьому випадку не виключені зловживання з боку керуючих компаній, а мешканцям буде складно довести свою точку зору в суді.
Втім, законодавство не обмежує кількість представників позивача, що дасть змогу ініціативній групі мешканців брати участь у засіданні.
Також законопроектом пропонується обмежити термін діяльності обраного управителя одним календарним роком. Але залишається відкритим питання: на яких правових підставах може діяти незареєстрована юридично організація?
Представники громадських організацій та ОСББ позитивно оцінюють законопроект.
“Прийняття такого закону дозволить розпочати реформу ЖКГ, сформує реального власника будинку, який буде здійснювати енергозберігаючі заходи в житловому фонді”, – впевнені представники громадської мережі. Вони зазначили, що норми законопроекту “вирішують проблеми в роботі ОСББ, оскільки ліквідують штучне розділення співвласників на повноправних членів і тих, хто такими не є”.
“Законопроект №1565 прибирає поняття членства, а це дає можливість для всіх співвласників бути учасниками процесу, навіть якщо вони стали такими пізніше, ніж створено ОСББ. А сьогодні забудовник, користуючись членством, створює з трьох осіб фіктивне ОСББ – і не приймає в члени інших. Або вимагає вступний внесок в розмірі від 10 до 30 тис. дол. за членство в об’єднанні”, – пояснила нам заступник голови Національної ради з питань створення та сприяння функціонуванню ОСББ Катерина Чижик.
Якщо документ буде прийнятий, реформа в житловому секторі почнеться лише коли в законодавстві чітко визначено права та механізми їх реалізації для мешканців. Це потребує прийняття законів та нормативно-правових актів.
При цьому, ряд ключових норм документа суперечить Конституції, впевнені в Головному юридичному управлінні Ради. Так, норми, що зобов’язують співвласників будинків розкривати інформацію про себе та своєї власності, суперечать ст. 17 та ст. 32 Конституції.
Крім того, законопроект, на думку парламентських юристів, суперечить конституційним приписам, що описує механізм отримання права власності на земельну ділянку. У законопроекті не передбачено, як буде визначатися суб’єкт спільної сумісної власності на земельну ділянку під будинком, не вказаний порядок визначення меж прибудинкової території, і як співвласники можуть реалізувати своє право власності на цю територію.
В юридичному управлінні Ради відзначили, що в законопроекті немає чіткої вказівки на те, як будуть застосовуватися ст. 1029-1045 Цивільного кодексу. В них визначені правила складання, виконання договору управління майном.
У той же час, в документі прописано, що мешканці повинні передати управителю технічну та іншу документацію. Але не існує нормативно-правових актів, які б регулювали терміни і процес такої передачі. Вердикт парламентських експертів: “Проект потребує суттєвого техніко-юридичного доопрацювання”.
…
Джерело: ПРАВДА УКРАЇНИ
залишити коментар: