В росії на фоні економічного занепаду, внаслідок агресивної війни, стало масовим явище, коли люди похилого віку продають свою #нерухомість, а після отримання коштів від покупця, пишуть заяву в #поліцію і через #суд повертають собі продане житло, але рішення судів таке, що ці продавці не зобов’язані повертати покупцям отримані від них гроші (справа Доліної наприклад). Чи є такі ризики в Україні?
Пояснення українського #юриста:
Ваше питання стосується дуже важливого аспекту захисту прав покупця нерухомості. Ситуація, яку Ви описуєте (визнання договору недійсним і повернення нерухомості продавцю без повернення ним отриманих коштів), у контексті українського законодавства є вкрай малоймовірною для добросовісного покупця.
Ось ключові моменти, які стосуються українського законодавства та судової практики.
Українське законодавство та реституція.
Наслідок недійсності договору (#Реституція). Згідно зі статтею 216 Цивільного кодексу України, у разі недійсності правочину, кожна із сторін зобов’язана повернути іншій стороні усе, що вона одержала на виконання цього правочину.
Це означає, що якщо суд визнає договір купівлі-продажу недійсним, то:
Покупець повертає нерухомість (квартиру/будинок).
Продавець повертає отримані кошти (гроші).
Судове рішення в Україні, яке б зобов’язало покупця повернути нерухомість, але звільнило продавця від обов’язку повернути гроші в рамках реституції, суперечило б базовим принципам цивільного права та стало б підставою для оскарження в апеляційній та касаційній інстанціях (#Верховний Суд).
Захист добросовісного набувача.
Українське право містить концепцію добросовісного набувача. Якщо покупець не знав і не міг знати про дефекти правочину (наприклад, про те, що продавець діє під впливом обману, або є недієздатним), він має сильніший правовий захист.
У багатьох випадках суди стають на бік добросовісного набувача, особливо якщо право власності було зареєстроване відповідно до закону.
Безпідставне збагачення (#Кондикція).
Навіть якщо реституція (як наслідок недійсності договору) чомусь не застосовується, продавець, який отримав гроші і повернув собі нерухомість, є особою, яка безпідставно набула майно за рахунок іншої особи (стаття 1212 ЦК України).
У такому випадку, покупець має право вимагати повернення коштів як безпідставно набутих.
Ризики, які дійсно існують в Україні. Ризики визнання угоди недійсною і пов’язаних із цим складнощів в Україні, як правило, виникають через:
Недієздатність/обмежена дієздатність продавця (особливо актуально для літніх людей, як у Вашому прикладі, якщо продавець має психічні розлади і не усвідомлював своїх дій).
Для уникнення цього, у сумнівних випадках можна вимагати медичну довідку або проведення нотаріусом відеофіксації/опитування.
Відсутність згоди всіх необхідних осіб (наприклад, одного з подружжя, співвласників, або органу опіки та піклування).
Омана, насильство, помилка при укладенні договору.
Продаж об’єкта, що перебуває під арештом, забороною чи іпотекою (хоча нотаріус має перевіряти це за реєстрами).
Важливо: Якщо договір визнається недійсним, гроші мають бути повернуті продавцем (це пряма вимога закону). Проблема може бути не в рішенні суду, а у фактичному виконанні цього рішення, якщо продавець уже встиг витратити кошти та не має іншого майна для стягнення.
Як себе убезпечити?
Щоб мінімізувати ризики, особливо при купівлі у людей похилого віку:
Ретельна перевірка: Нотаріус має обов’язково #перевірити правовстановлюючі документи, відсутність обтяжень (арешти, іпотеки) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Спосіб оплати: Використовуйте банківські розрахунки або банківську комірку/рахунок ескроу. Це фіксує факт передачі точної суми і гарантує, що кошти будуть передані продавцю лише після державної реєстрації Вашого права власності.
Перевірка #дієздатності: Зверніть увагу на поведінку продавця. Якщо є найменші сумніви щодо його здатності розуміти значення своїх дій, це є великим ризиком. Деякі нотаріуси можуть вимагати довідку від лікаря-психіатра (хоча це не є обов’язковою вимогою закону, це додаткова гарантія).
Умови договору: Переконайтеся, що договір містить чітке підтвердження отримання коштів і положення про реституцію в разі недійсності.
Таким чином, сценарій з російської судової практики, де продавцю не потрібно повертати гроші, в Україні суперечить основним принципам законодавства і є вкрай малоймовірним для реалізації. Головний ризик полягає у виконанні рішення про повернення коштів, якщо продавець виявиться неплатоспроможним.
Ставте like і підписуйтесь:
залишити коментар: